Pokud během průběhu stavebních prací nezaregistrujete žádné pochybení a vady vyjdou najevo až po dokončení díla, můžete tyto vady reklamovat. Občanský zákoník stanovuje, že dílo je dokončeno, „je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu“. Poté, co jsou Vám tedy dokončené stavební práce prezentovány, můžete je převzít buď s výhradami nebo bez výhrad.

Pokud převezmete dílo bez výhrad, může se Vám stát, že soud Vám v případném řízení, které by se týkalo vad stavby, práva ze zjevné vady nepřiznal.

Pokud jsme mluvili o vadách měli jsme doposud na mysli tzv. zjevné vady, tedy takové, které jsou pozorovatelné pouhým okem a při kontrole díla je možné je zaregistrovat, například se může jednat o praskliny ve zdi, nerovné položení podlahy atd. Zákon však pracuje také s pojmem skryté vady. Skryté jsou takové vady, kterých není možné si při převzetí díla všimnout ani při vynaložení náležité pozornosti.

Zjevné vady je třeba zhotoviteli oznámit ihned při přebírání hotového díla. V případě těchto vad tedy převezmete stavbu či opravy s výhradami a můžete po zhotoviteli požadovat jejich nápravu. Stavební firma pak bude povinna tyto vady odstranit a pokud to již nebude možné, pak Vám poskytnout přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud by v případě zjevných vad šlo o podstatné porušení Vaší smlouvy o dílo, budete mít i zde právo od této smlouvy odstoupit. 

Co všechno se však ještě považuje za zjevnou vadu, kterou je možné vytknout? Občanský zákoník pojem vady částečně zužuje, když stanovuje, že není možné odmítnout převzetí stavby pro tzv. ojedinělé drobné vady. Těmito drobnými vadami se rozumí takové vady, které „samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.“ Představit si můžeme například malé rýhy na fasádě a obdobné vady, které se netýkají podstatných vlastností díla a náklady na jejich odstranění jsou minimální.

Skryté vady je také možné reklamovat, avšak pouze v zákonem stanovené lhůtě. Obecně platí, že tyto skryté vady musíte zhotoviteli oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste se o nich dozvěděli, nejpozději však do pěti let od převzetí hotového díla. Po pěti letech se totiž toto právo na vadné plnění ze skrytých vad promlčuje. Od této pětileté lhůty není možné se smluvně odchýlit.

Reklamací uplatněné právo z vadného plnění je tedy primárním způsobem řešení vad dokončeného díla. Pokud by došlo mezi Vámi a zhotovitelem stavby či opravy k neshodě ohledně některé ze zjevných nebo skrytých vad, můžete k vyřešení svého sporu využít služeb mediátora a pokud by to nebylo v daném případě možné, obrátit se na soud.

I v případě, že úspěšně uplatníte práva z vadného plnění a dílo reklamujete, nijak to nevylučuje, abyste po druhé smluvní straně požadovali také náhradu škody, která Vám mohla v souvislosti s vadným plněním vzniknout.