Nájem

Vznik nájmu a nájemní smlouva

Nájemní vztah vzniká uzavřením nájemní smlouvy. Pro obecný nájem zákon nevyžaduje písemnou formu, avšak u nájmu bytu je písemná forma obligatorní. Pokud by v případě nájmu bytu smlouva nebyla uzavřena písemně, pronajímatel nemohl namítat její neplatnost vůči nájemci. Klíčovými náležitostmi jsou přesná identifikace předmětu nájmu a stanovení výše nájemného, popřípadě způsobu jeho výpočtu. 

Práva a povinnosti stran 

Základní povinností pronajímatele je odevzdat předmět nájmu nájemci ve stavu způsobilém k ujednanému, nebo obvyklému účelu užívání. Pronajímatel je rovněž povinen udržovat předmět v tomto stavu po celou dobu trvání nájmu. Nájemce má poté povinnost předmět užívat k ujednanému účelu jako řádný hospodář, provádět běžnou údržbu a platit řádně a v čas nájemné.

Ochrana nájemce a specifika nájmu bytu

Nájem bytu je specifický právě svou ochranou slabší strany, tedy nájemce. Občanský zákoník zakazuje jakékoliv ujednání, které by nájemci ukládalo nepřiměřené povinnosti, kterými myslí například smluvní pokuty za porušení povinností. Myslí však i na ochrany pronajímatele, a to ustanovením o jistotě, lépe známé jako kauci. Ta slouží k zajištění pronajímatele v případě nákladů na nedoplatky nebo škody způsobené nájemníkem. Kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a při skončení nájmu musí být nájemci vrácena i s úroky. Častým omylem je také myšlenka, že pronajímatel může nájemci zakázat chov zvířete v bytě. To však podle práva možné není za předpokladu, že zvíře nezpůsobí nepřiměřené obtíže ostatním obyvatelům domu.

Skončení nájmu a výpovědní důvody

Nájemní vztah zaniká uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, dohodou stran nebo výpovědí. Výpověď u nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a musí být doručena druhé straně.

Nájemce může výpověď z nájmu podat bez udání důvodů s tříměsíční výpovědní dobou. Pro pronajímatele jsou však podmínky přísnější, což znovu souvisí s ochranou nájemce. Pronajímateli jsou dány zákonem uznané důvody, jako potřeba bytu pro příbuzného nebo hrubé porušení povinností nájemce. Existuje i možnost výpovědi bez výpovědní doby, a to v případech zvlášť závažného porušení povinností. Mezi tyto zvlášť závažné důvody můžeme zařadit neplacení nájmu po dobu alespoň 3 měsíců nebo poškozování předmětu nájmu.