Územní plánování je jednou z nejdůležitějších oblastí stavebního práva. Územně plánovací dokumentace, a zejména územní plány, jsou totiž rozhodujícím dokumentem určujícím, jaké stavební záměry lze na pozemek umístit. Územní plán však může stanovit funkční využití pozemku odlišně oproti představám vlastníka. V tomto článku se zaměříme na situace, kdy změnou územního plánu či jiným opatřením dojde ke změně funkčního využití pozemku, čímž dojde k narušení vlastnického práva zaručeného Listinou základních práv a svobod.

Na změnu územních plánů a stavební uzávěry, co se týče snížení hodnoty dotčených pozemků a vzniku jiných škod, se vztahuje ustanovení § 102 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. Ten vyjmenovává konkrétní situace, kdy změnou územního plánu či vydáním nového územního plánu může vzniknout vlastníkovi pozemku škoda. Jedná se zejména o náhradu vynaložených nákladů na přípravu výstavby, koupi pozemku, na projektovou přípravu stavby, nebo snížení hodnoty pozemku při použití tohoto pozemku k zajištění závazku. Tyto situace však zdaleka nevyčerpávají všechny možné škody, které mohou vlastníkovi pozemku vzniknout.

Podmínky, které je třeba dodržet pro vyplacení náhrady škody, jsou však poměrně přísné. První z nich je podmínka časová, a to pět let ode dne změny či zavedení územního plánu. Druhou podmínkou je, že škoda musí vzniknout v souvislosti se zrušením určení pozemku k zastavění, přičemž zákon stanoví jen některé typy náhrad.

Další možností, jak se domoci náhrady škody způsobenou územním plánem je přímou aplikací Listiny základních práv a svobod, a to konkrétně jejího článku 11 odst. 4., neboť absence výslovné zákonné úpravy poskytování náhrad za územní rezervu (což lze aplikovat i na změnu územního plánu) nutně neznamená, že náhrada poskytnuta být nemá, jak uvedl Ústavní soud ČR. Aby však bylo možno k tomuto přistoupit, musí zásah do vlastnického práva přesáhnout jistou míru spravedlnosti, kterou například Ústavní soud ČR vymezil v nálezu III. ÚS 950/17 následovně: „Za znaky kvalifikovaného omezení vlastnického práva, jež nezbytně vyžaduje poskytnutí náhrady, Ústavní soud ve své rozhodovací činnosti výslovně označil omezení vlastnického práva jdoucí nad rámec povinností, které zákon obecně stanovuje pro všechny subjekty vlastnického práva za dodržení principu rovnosti. Druhou podmínkou, kterou v této souvislosti Ústavní soud připouští, je intenzita omezení vlastnického práva, jež může být vyjádřena více faktory, a to především otázkou rozsahu samotného omezení, a dále délkou trvání takového omezení, tedy zda jde o omezení dočasné nebo trvalé“. Vždy je tedy třeba podrobně zkoumat skutkové okolnosti případu.

Co se týče ochranných pásem, i zde lze částečně aplikovat závěry vyslovené Ústavním soudem ČR uvedené výše. Některé zákony totiž přímo stanoví, za jaká ochranná pásma náleží vlastníkovi pozemku náhrada, ačkoliv u jiných ochranných pásem úprava náhrady chybí. Je tomu tak například u ochranného pásma kolem letiště.

Nejvyšší soud se k tomuto problému staví podobně jako Ústavní soud ČR v shora citované judikatuře, tedy že není možné, při pouhé absenci zákonné úpravy, aby byl vlastník omezen na svém vlastnickém právu bez náhrady v případech vysoké míry omezení. Vždy je tedy nezbytné zkoumat intenzitu konkrétního zásahu do vlastnického práva.

Doposud je jedná o otázky, které nejsou jednotně řešeny soudy, a tedy doposud nedošlo k ustálení rozhodovací praxe. K ustálení rozhodovací praxe též brání odlišné pohledy na tuto problematiku mnoha právních teoretiků a praktiků.