Jak se bránit proti neoprávněné výpovědi z nájmu?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Jak se bránit proti neoprávněné výpovědi z nájmu?

Právní úpravu nájmu nalezneme v občanském zákoníku (dále jen „OZ“), je zde obsažena úprava nájmu bytu i prostoru sloužícího podnikání. U obou případů je možné napadat oprávněnost výpovědi podáním návrhu na přezkoumání oprávnění výpovědi k příslušnému soudu, kde se dotčená strana bude domáhat vyslovení toho, že je výpověď neoprávněná.

Výklad pojmu oprávněnost výpovědi je v judikatuře Nejvyššího soudu do jisté míry dvojaký. Judikatura NS zásadně chápe oprávněnost výpovědi poměrně úzce jako důvodnost, na druhou stranu NS připouští, že vyjdou-li najevo důvody neplatnosti nebo zdánlivosti dané výpovědi, je třeba výpověď shledat v širším smyslu jako neoprávněnou a žalobě na neoprávněnost výpovědi vyhovět.

Neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu a obrana proti takové výpovědi 

Nájem bytu lze pronajímatelem vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů, které jsou vymezeny v ustanovení § 2288 odst. 1 a 2 OZ, popř. ještě v ustanovení § 2291 OZ. Pokud pronajímatel dá nájemci výpověď z jiného důvodu, jedná se o výpověď neoprávněnou. 

Nájemce může proti neoprávněné výpovědi podat pronajímateli námitky podle ustanovení § 2286 odst. 2 OZ a dále může podat žalobu na neoprávněnost výpovědi k soudu. Podání žaloby je nutné učinit ve dvouměsíční propadné lhůtě, protože po jejím uplynutí právo nájemce na podání žaloby zaniká a nájemce se pak již nemůže určení neoprávněnosti, co do přezkumu výpovědního důvodu, nijak domoci.

Neoprávněnost výpovědi z nájmu prostor sloužícího podnikání a obrana proti takové výpovědi 

Nájem prostoru sloužícího podnikání je komplikovanější, protože je zde možné smluvně sjednat výpovědní důvody pro obě smluvní strany, včetně možnost výpovědi bez udání důvodů. Samotný přezkum oprávněnosti má pak přísnější pravidla, která musí být dodržena, a to nutnost podání vůči druhé smluvní straně námitky proti výpovědi.

V tomto případě má vypovídaná strana (nájemce nebo pronajímatel) právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Tyto námitky musí mít písemnou formu a musí být adresovány druhé straně. Pokud by takovéto námitky nebyly vzneseny včas, zaniká i právo na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.

Vypovídaná strana má právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, pokud do jednoho měsíce ode dne doručení námitek nevezme vypovídající strana svou výpověď zpět, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

Žaloba na neoprávněnost výpovědi 

Jak je uvedeno již výše, předmětem řízení zahájeného na základě žaloby na neoprávněnost výpovědi je podle Nejvyššího soudu především zkontrolování důvodnosti výpovědi. Určitou výhodou této zvláštní žaloby je, že se nejedná o žalobu určovací ve smyslu ustanovení § 80 občanského soudního řádu a není zde tedy nutné prokazovat naléhavý právní zájem. 

Shledá-li soud, že proklamovaný výpovědní důvod nebyl naplněn, vyhoví žalobě a rozhodne, že výpověď je neoprávněná, pokud tak neshledá, tak žalobu zamítne.

Aktualita: Ochrannou výchovu nelze odůvodnit neshodami rodičů

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Aktualita: Ochrannou výchovu nelze odůvodnit neshodami rodičů

 

Ústavní soud dne 9. 11. 2022 rozhodl o stížnosti, která se domáhala zrušení rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích ve výrocích, ve kterých bylo rozhodnuto o umístění nezletilého do dětského diagnostického ústavu (dále také jako „DDÚ“). Stížnost byla podána otcem nezletilého, který tvrdil, že rozhodnutím byla porušena základní práva stěžovatele a jeho nezletilého syna na soudní ochranu podle Listiny základních práv a svobody a podle Úmluvy ochraně lidských práv a základních svobod ve spojení s právem na ochranu rodinného života a výchovu dětí podle Listiny základních práv a svobod a podle Úmluvy o právech dítěte.

Stěžovatel u ústavní stížnosti namítal nedostatečné odůvodnění napadeného rozhodnutí krajského soudu. K rozhodnutí o umístění nezletilého do dětského diagnostického ústavu došlo jen na základě toho, že se rodiče nedokázali shodnout ohledně péče o nezletilého syna.

Stěžovatel podal návrh na změnu úpravy poměrů k nezletilému synovi, kde požadoval svěření nezletilého do jeho péče. Nezletilý byl sice od 1. 9. 2018 svěřen do péče matky, ale od dubna 2021 je ve faktické péči otce stěžovatele a od té doby nebyl uskutečněn ani žádný faktický styk nezletilého s matkou. Matka však i přesto s návrhem na úpravu poměrů k nezletilému synovi nesouhlasila. Rodiče se nebyli schopni dohodnout a Okresní soud v Českých Budějovicích návrh zamítl a nařídil stěžovateli výkon rozhodnutí uložením pokuty ve výši 20 000 Kč. Krajský soud pak rozsudek Okresního soudu částečně potvrdil, ale změnil jej tak, že nezletilého umísťuje do dětského diagnostického ústavu.

Stěžovatel považoval umístění nezletilého chlapce do dětského diagnostického ústavu za zásah do soukromého a rodinného života. Obecné soudy svá rozhodnutí před Ústavním soudem hájily tak, že stěžovatel je tím, kdo neplní rozhodnut soudu o předávání nezletilého matce.

Matka stejně jako otec nesouhlasila s umístěním nezletilého do dětského diagnostického ústavu, ale nadále trvala na svěření nezletilého do své péče. Kolizní opatrovník nezletilého se k rozhodnutí krajského soudu o umístění nezletilého do DDÚ vyjádřil negativně a považuje je za zcela nepřiměřené.

Ústavní soud nakonec došel k závěru, že krajský soud nesprávně aplikoval § 924 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, když nezletilého umístil do DDÚ, aniž by přitom v řízení prokázal, že dítě je bez řádné péče nebo že je ohrožen jeho vývoj. Zákonná úprava považuje umístění dítěte do zařízení ochranné výchovy jako krajní řešení, protože umístění do takového zařízení zásadně ovlivňuje a předurčuje prospívání dítěte v jeho dalším životě a představuje hluboký zásah do jeho osobního a rodinného života.

S ohledem na všechny okolnosti zrušil Ústavní soud dotčené výroky a vyjádřil se tak, že neshody rodičů neodůvodňují ochrannou výchovu.

Jak postupovat, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Jak postupovat, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti?

Vlastníte pozemek nebo dům, ale v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán někdo jiný? Popřípadě jste zapsáni jako vlastníci správně, ale katastr nemovitostí obsahuje údaj o věcném břemeni k Vaší nemovitosti, které ve skutečnosti neexistuje? Na následujících řádcích si představíme, v čem tkví nebezpečí takových situací, a jak docílit toho, aby informace uvedené v katastru nemovitostí byly v souladu se skutečným právním stavem.

Nebezpečí takových nesouladných situací, kdy je například vlastnické právo v katastru nemovitostí zapsáno ve prospěch osoby, která vlastníkem není, spočívá pro skutečného vlastníka v tzv. principu materiální publicity, o který se katastr nemovitostí opírá. Princip materiální publicity, je zakotven v ustanovení § 980 občanského zákoníku, a stanovuje následující: „je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“ Tento princip chrání právní jistotu a dobrou víru třetích osob v to, že co je napsáno v katastru nemovitostí platí, a to na úkor ochrany skutečného stavu věcí.

To znamená, že pokud by byl například v katastru nemovitostí u vašeho pozemku zapsán jako vlastník jeho vlastník původní, který Vám jej prodal, a tento by daný pozemek převedl na jinou třetí osobu, tak přestože by po právní stránce nebyl k takovému převodu oprávněný a vlastnické právo by na třetí osobu přejít nemělo, bude zde upřednostněna ochrana dobré víry třetí osoby, která věřila zápisu v katastru nemovitostí, a tedy, že původní vlastník je k převodu oprávněn. Aplikovala by se zde pravidla o nabytí vlastnického práva od neoprávněného a Vy byste mohli v nejzazším případě o daný pozemek zcela přijít.

Tento princip je však v zákoně formulován jako vyvratitelná domněnka, což znamená, že je možné se od něj odklonit, je-li prokázáno, že to co bylo zapsáno, v daném případě v souladu se skutečností není. Soulad si však musí každá oprávněná osoba ohlídat sama.

Nyní k řešení této situace a objasnění, jak v takových chvílích postupovat. První možností je mimosoudní dohoda a na ni navazující sepsání souhlasného prohlášení. Tento postup je ideální, pokud mezi dotčenými osobami panuje shoda na tom, komu náleží právo k dané nemovitosti a zápis v katastru tomu neodpovídá. S osobou, která je zde takto nesprávně uvedena se lze dohodnout na sepsání souhlasného prohlášení, ve kterém tato osoba například potvrdí, že skutečným vlastníkem není, a že tímto jste Vy. Toto souhlasné prohlášení pak můžete zaslat na příslušný katastrální úřad společně s návrhem na vklad vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. 

Pokud je však sporným, zda je údaj zapsaný v katastru nemovitostní zapsán po právu nebo ne, tedy v případě, že například, jak Vy tak osoba zapsaná tvrdíte, že jste skutečnými vlastníky, je správným řešením podání žaloby na určení práva k soudu. Zároveň s žalobou, popřípadě to lze i předtím než bude podána, je důležité, abyste na katastrální úřad podali také žádost na zápis poznámky spornosti. Poznámka spornosti vyznačující, že ve věci probíhá řízení o určení oprávněného, bude viditelná pro každého, kdo by do katastru nemovitostí nahlédl, a třetí osoby tak nebudou moct být v dobré víře, že stav zapsaný v katastru odpovídá skutečnosti. 

Jedním z předpokladů úspěchu určovací žaloby je mimo prokázání vlastnického popřípadě jiného věcného práva i prokázání naléhavého právního zájmu k určení, zda tu právo je či není a komu náleží. Nejvyšší soud zde dovodil, že ve věcech existence rozporů ve vlastnických vztazích je tento naléhavý právní zájem dán vždy, přesto je však důležité jej v žalobě tvrdit a prokázat, protože jako takový není presumován. 

Pokud byste potřebovali jakoukoli právní asistenci týkající se katastru nemovitostí, neváhejte se na nás obrátit.

Víte, jaký je rozdíl mezi podezřelým, obviněným, obžalovaným a odsouzeným?

Novinky a zajímavosti od Advokátní kanceláře CIKR

Víte, jaký je rozdíl mezi podezřelým, obviněným, obžalovaným a odsouzeným?

Právní pojmy trestního řízení jakými jsou podezřelý, obviněný, obžalovaný a odsouzený jsou velmi často a nešťastně zaměňovány. Víte, jak se mezi sebou tato označení liší? Pojďme si přiblížit a připomenout, jaké označení se vztahuje k jaké fázi trestního řízení, proč je důležité je nezaměňovat a jaká práva jsou s daným procesním stádiem a označením spojena. Pro lepší ilustraci se budeme držet standardního trestního řízení a pro účely tohoto článku pomineme modifikace zkráceného přípravného řízení.

Jednou ze základních zásad, na kterou je třeba dbát po celou dobu trestního řízení, je zásada presumpce neviny vyjádřena v ustanovení §2 odstavce 2 trestního řádu takto: „Dokud pravomocným odsuzujícím rozsudkem soudu není vina vyslovena, nelze na toho, proti němuž se vede trestní řízení, hledět, jako by byl vinen.“ Zákon v tomto ustanovení používá neutrálního pojmu „ten, proti komu je vedeno trestní řízení“, tento pojem v sobě zahrnuje označení osoby podezřelého, obviněného i obžalovaného. To znamená, že na všechny tyto osoby se výše zmíněná zásada presumpce neviny vztahuje. Jediný, na kterého se tato zásada nevztahuje, je odsouzený, neboť právě ten již byl odsuzujícím rozsudkem uznán vinným ze spáchání trestného činu. Pokud bychom tedy například zaměnili pojem odsouzeného a obžalovaného, poškodili bychom tím právo obžalovaného na to, aby na něj bylo nahlíženo jako na osobu nevinnou.

Nyní k fázím trestního řízení. Trestní řízení začíná tzv. zahájením úkonů trestního řízení, kdy policejní orgán sepíše úřední záznam, ve kterém uvede okolnosti, pro které řízení zahajuje a zašle je státnímu zástupci. Tímto začíná také fáze prověřování. V této fázi se objasňují skutečnosti, které nasvědčují tomu, že byl spáchán trestný čin. Všechny osoby, které orgány činné v trestním řízení v této fázi podezírají ze spáchání trestného činu, jsou označovány jako podezřelí. 

Další fází trestního řízení je tzv. vyšetřování. V jeho průběhu policejní orgány shromažďují důkazy o skutečnostech, které jsou pro posouzení případu důležité. Vyšetřování začíná okamžikem zahájení trestního stíhání. Trestní stíhání je zahájeno, pokud všechny zjištěné skutečnosti nasvědčují tomu, že byl spáchán trestný čin, a je dostatečně odůvodněn závěr, že jej spáchala určitá osoba. Okamžikem zahájení trestního stíhání se tak z této osoby, doposud označované jako podezřelý, stává obviněný. 

Zde můžeme pozorovat velký rozdíl mezi právy podezřelého a obviněného. Podezřelému náleží
např. právo podávat vysvětlení, právo odmítnout podávat vysvětlení nebo právo odmítnout odpovídat na otázky bez nutnosti uvést příčinu odmítnutí. Práv obviněného je však výrazně více. Obviněný má např. právo vyjádřit se ke všem skutečnostem, které jsou mu kladeny za vinu, nahlížet do trestního spisu, navrhovat provedení důkazů svědčících v jeho prospěch, má také právo nevypovídat a právo činit návrhy, podávat žádosti a opravné prostředky. Obviněný má dále právo zvolit si obhájce, a ten je od zahájení trestního stíhání oprávněn být přítomen při všech vyšetřovacích úkonech. S množstvím práv však na obviněného napadá i spousta povinností a například pouze obviněného, nikoli tedy podezřelého lze vzít do vazby.

Jak fáze prověřování, tak fáze vyšetřování obě spadají do přípravného řízení, jehož účelem je opatřit podklady pro podání obžaloby, zajistit potřebné důkazy, pokud by jinak hrozila jejich ztráta a také zajistit, aby se před soud nedostávaly bagatelní věci nebo věci, ve kterých nebyl spáchán trestný čin. 

Přípravné řízení končí okamžikem, kdy je soudu státním zástupcem doručena obžaloba a soud v návaznosti na to nařídí hlavnímu líčení. Právě okamžikem nařízení hlavního líčení se z osoby obviněné stává osoba obžalovaná. Obžalovaný pak má například právo vyjádřit se ke každému jednotlivému důkazu, který byl během hlavního líčení proveden. Dokud tedy není zahájeno řízení před soudem, nemůžeme osobu, proti níž se vede trestní řízení označovat jako obžalovaného.

Odsouzeným se pak osoba stává až okamžikem právní moci odsuzujícího rozsudku nebo trestního příkazu. I pokud by tedy obžalovaný byl shledán soudem 1. stupně vinným, ale takovýto odsuzující rozsudek ještě nenabyl právní moci, nemůžeme o něm mluvit jako o odsouzeném, neboť má stále možnost podat opravný prostředek a v rámci následného soudního přezkumu může vyjít najevo, že obžalovaný je ve skutečnosti nevinný.