Co si zjistit před koupí stavebního pozemku?

Koupě nemovitosti je zpravidla největší obchodní transakcí, kterou většina lidí ve svém životě učiní. Vzhledem k tomu je nezbytné postupovat s nejvyšší opatrností a s maximálním množstvím informací o nemovitosti. Orientace v dokumentech však není jednoduchá, obzvlášť pokud nevíte, co vlastně hledat. Proto jsme se v advokátní kanceláři Ciprýn & Kiršner rozhodli připravit stručný přehled, na co by se měl kupující zaměřit z oblasti stavebních předpisů.

Územní plán

Zpravidla každá obec má svůj vlastní územní plán, který obecně stanovuje podmínky a přípustné využití pozemku. Územní plány se nacházejí nejčastěji na webových stránkách obcí, ačkoliv v některých případech, obzvlášť u malých obcí, se nevyhnete cestě na stavební úřad pro zjištění potřebných informací. Bohužel, orientace v územním plánu vzhledem k jeho složitosti a obsáhlosti není jednoduchou záležitostí.

Územní plán se skládá ze dvou částí, a to části grafické, jejímž obsahem jsou mapová zobrazení území obce, a části textové, která podrobně rozvádí jednotlivé územní lokality obce, a jejich přípustné využití.

První věc, co Vás čeká, je vyhledání nemovitosti podle jejího parcelního čísla a určení, do jaké lokality tato nemovitosti spadá. Tato skutečnost je zjistitelná ve výkresu základního členění území. Jakmile zjistíte, do jaké lokality spadá předmětná nemovitost, přichází na řadu prolistování obsáhlé textové části, ve které budete hledat specifické parametry využití území, do kterého nemovitost spadá podle grafické části. Zejména je třeba si dát pozor na vymezení limitu zastavěnosti území, povinné plochy zeleně, regulované výšky stavby a přípustného využití pozemku.

Další věcí, na kterou je třeba se zaměřit, je, zdali se pozemek nachází v zvlášť chráněné lokalitě. Nejčastějšími chráněnými zájmy jsou ochrana přírody a krajiny, ochrana vody, bezpečnost a plynulost provozu a památková ochrana. Pokud pozemek spadá pod některou z chráněných zón, biokoridorů, nebo ochranných pásem, jakákoliv změna pozemku bude podléhat povinnosti získání závazného stanoviska státních orgánů, což může Vaše plánované záměry s pozemkem výrazně znepříjemnit.

Regulační plán

Další důležitou skutečností, kterou je třeba se zabývat, je regulační plán. Regulační plán podrobněji upravuje specifickou část obce, pro kterou stanoví mnohem podrobnější parametry. V regulačních plánech se zpravidla objevují omezení stavebníka jako maximální podlažnost stavby, typ střechy, typ oken, stavební čára, povinnost předzahrádek, nebo též materiálové a barevné řešení staveb. Specifickým problémem regulačních plánu je též to, že jejich vyhotovení může být stanoveno i v rozsahu deseti let od data účinnosti územního plánu. Pro stavebníky pak tato skutečnost znamená, že dokud nebude regulační plán vyhotoven, zpravidla na pozemku nemohou postavit skoro nic.

Územní studie

Územní studie je jedním z podkladových nástrojů územního plánování. Územní studie by tedy měla sloužit jako podklad pro vyhotovení územních plánů, ale realita je někdy výrazně odlišná. Obecní úřady kolikrát zacházejí s územní studií jako se změnou územního plánu, kterou chtějí celý zdlouhavý proces změny územního plánu obejít. Územní studie by měla primárně ověřovat možnosti využití území. V naší dlouholeté praxi jsme se však setkali se situacemi, kdy územní studie odlišně stanovila podmínky využití území oproti územnímu plánu. Proti územní studii se však často dlouze a složitě bojuje, a proto je vhodné se jí vyvarovat, pokud je to možné.

Skutečností, které je třeba ověřit před koupí nemovitosti je však mnohem více, přičemž se stává, že některou věc kupující zapomene ověřit. Pokud kupujete nemovitost, rádi pro Vás s odbornou pečlivostí všechny okolnosti vztahující se k nemovitosti zjistíme a připravíme pro Vás vhodný postup realizace Vašich stavebních záměrů.