Jak reklamovat vady při stavbě nemovitosti

Dle zákona se stavba nemovitosti či její rekonstrukce považuje za dílo a mezi objednatelem a zhotovitelem se tak uzavírá smlouva o dílo. Za provedené dílo se pak považuje dílo dokončené a předané. Problém ale nastává, pokud má dílo určité nedostatky. K této situaci stanovuje občanský zákoník následující: „Objednatel není oprávněn odmítnout převzetí, pokud dílo vykazuje pouze ojedinělé vady nebránící užívání.“ Z uvedeného vyplývá, že jako objednatel jste povinen stavbu převzít, pokud vada stavby nezabraňuje jejímu běžnému užívání. Co v takové situaci můžete dělat, se dozvíte níže.

Pokud se dostanete do situace, kdy musíte převzít stavbu, s níž nejste spokojeni, máte následující možnosti:

1. Převzít dílo bez výhrad
2. Převzít dílo s výhradami – ty se podrobně uvedou do předávacího protokolu

Pokud převezmete dílo s výhradami, nejste povinni platit jeho cenu až do chvíle, než budou vady odstraněny, to ale platí, jen pokud ve smlouvě o dílo nebudete mít sjednáno něco jiného. Převzetí díla s výhradami, které se uvedou do předávacího protokolu, se týká zjevných vad. U skrytých vad máte jako objednavatel právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, pokud nebude ve smlouvě o dílo sjednáno jinak.

Při reklamování vad je důležité rozlišovat druhy vad, protože od nich se poté odvíjí, co můžete po zhotoviteli požadovat. Rozlišujeme vady, které jsou podstatným porušením smlouvy a vady nepodstatné. Vadou, která je podstatným porušením smlouvy, myslíme takovou vadu, o níž pokud bychom věděli dopředu, nikdy bychom smlouvu nebyli uzavřeli. Mezi podstatné vady tak patří např. užití špatného materiálu, nedodržení bezpečnostních norem nebo vady právní jako nezajištění stavebního povolení. U těchto podstatních vad je po zhotoviteli možné požadovat opravu, slevu, provedení náhradního díla nebo je možné odstoupit od smlouvy s nárokem na vrácení peněz. Nepodstatnou vadou je pak například oděrka na podlaze nebo šrám na těsnění. Tyto vady lze dodatečně opravit a nijak nebrání užívání stavby, proto v tomto případě máte nárok buďto na opravu nebo slevu.

Vyřizování vaší reklamace nesmí trvat déle než 30 kalendářních dnů a vada by v této době měla být také odstraněna. Pokud vaše reklamace nebude vyřízena v zákonné lhůtě a ani s vámi nebude dohodnuto prodloužení této lhůty, máte právo požadovat přiměřenou slevu z ceny stavby nebo od smlouvy úplně odstoupit. Pokud zhotovitel na vaši reklamaci nereaguje nebo dokonce vadu odmítá odstranit, máte právo požadovat slevu a uzavřít smlouvu na odstranění vady s někým jiným. Před uzavřením této smlouvy je ale důležité, doručit zhotoviteli oznámení, ve kterém budete uplatňovat právo na slevu z ceny díla, která musí být přiměřená rozdílu mezi dílem bez vady a dílem, které vadu má. Pokud pak náklady na opravu budou převyšovat dohodnutou slevu, máte právo po zhotoviteli díla požadovat náhradu škody. 

V zákoně není stanovena žádná záruka na rekonstrukci či stavbu, proto je důležité ujednat záruku ve smlouvě nebo mít záruku pokrytou ve formě záručního listu. Touto zárukou se zhotovitel zavazuje, že stavba nebo rekonstrukce bude po určitou dobu způsobilá k užívání nebo si zachová obvyklé vlastnosti.