- 20.07.2025
- 5 min
Mgr. Štěpán Ciprýn, LL.M.
Otázka výpovědi z nájmu patří k častým, a zároveň komplikovaným, právním otázkám v oblasti relativních majetkových vztahů, a to hlavně z důvodu, že zákon upravuje jednotlivé druhy nájmů rozdílně. Rozlišení nájmu podle doby trvání (tj. na dobu určitou a neurčitou) je primárním kritériem pro posouzení možnosti výpovědi, lhůt i případných důsledků neplatného ukončení nájmu. V tomto článku si shrneme základní pravidla a rozdíly mezi výpovědí nájmu na dobu určitou a neurčitou a nabídneme praktické rady, jak v takovém případě postupovat.
Problematikou nájmu se zabývá především občanský zákoník, který stanovuje práva a povinnosti obou stran. Nájmem se rozumí závazkový vztah mezi pronajímatelem a nájemcem, ve kterém se pronajímatel zavazuje přenechat věc nájemci k dočasnému užívání, a ten se zavazuje za to platit nájemné. Předmětem nájmů může být nezuživatelná věc movitá, věc nemovitá, nebo část věci nemovité. Nájem může být uzavřen na dobu určitou (je stanoveno, kdy nájem skončí), nebo na dobu neurčitou. Přičemž platí, pokud si strany dobu trvání či den skončení neujednají, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.
Zákon počítá se skončením nájmu několika různými způsoby, jako jsou například uplynutí doby, dohoda stran, odstoupení od smlouvy, anebo výpověď.
Výpověď je jednostranný právní úkon, kterým jedna ze stran (pronajímatel nebo nájemce) projevují vůli ukončit nájemní smlouvu. Jedná se tedy o způsob ukončení nájemního vztahu, aniž by došlo k dohodě stran. Aby výpověď byla schopna vyvolat požadované právní účinky, musí být dodrženy zákonem stanovené náležitosti, kterými jsou písemná forma a řádné doručení druhé straně. Obecně platí, že výpovědní lhůta trvá 3 měsíce (počíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po dni doručení výpovědi), ovšem důvody, pro jaké lze výpověď podat, se u jednotlivých nájmů liší.
Řešíte výpověď nájmu na dobu ne/určitou?
Pomůžeme vám s analýzou situace a řešením. Neváhejte nás kontaktovat.
- Rychlá právní analýza vaší situace
- Odborné posouzení nahrávek jako důkazu
- Expresní konzultace do 48 hodin
- Pomůžeme vám s obhajobou vašich práv
Nájemní vztah uzavřený na dobu určitou může pronajímatel vypovědět s tříměsíční výpovědní dobu, a to ze zákonem stanovených důvodů. Mezi tyto důvody patří zejména hrubé porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy nebo právních předpisů ze strany nájemce, pravomocné odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin spáchaný vůči pronajímateli, členovi jeho domácnosti, jiné osobě bydlící v domě, kde se nachází předmětný byt, nebo proti cizímu majetku v tomto domě umístěnému. Dále je výpověď přípustná, pokud je nutné byt vyklidit z důvodu veřejného zájmu, případně existuje jiný obdobně závažný důvod, který brání pokračování nájemního vztahu.
V případě nájemního vztahu uzavřeného na dobu neurčitou lze nájem vypovědět rovněž s tří měsíční výpovědní dobou. Pronajímatel je oprávněn nájem vypovědět na základě stejných důvodů, jež jsme si jmenovali u nájmu na dobu určitou, a dále pokud byt nezbytně potřebuje pro vlastní bydlení, případně pro bydlení svého manžela/manželky, zejména pokud byl podán návrh na rozvod a tento manžel opouští společnou domácnost. Výpověď je rovněž přípustná, pokud pronajímatel potřebuje byt pro osobu blízkou v přímé příbuzenské linii, nebo ve vedlejší linii do druhého stupně.
Pronajímatel je oprávněn vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby v případě, že nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem. Za takové porušení se považuje zejména prodlení s úhradou nájemného nebo úhrad za služby spojené s užíváním bytu po dobu alespoň tří měsíců, závažné nebo nenapravitelné poškozování pronajaté nemovitosti, způsobování závažných škod na majetku pronajímatele nebo ostatních obyvatel domu, případně užívání bytu v rozporu s nájemní smlouvou nebo zákonem, například k nedovoleným účelům.
Nájemce je oprávněn vypovědět nájemní smlouvu sjednanou na dobu neurčitou kdykoliv, a to bez uvedení důvodu. Oproti pronajímateli nemá nájemce v tomto ohledu žádná zákonná omezení. Výpověď však musí být učiněna písemně a je s ní spojena výpovědní doba v délce tří měsíců, která začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.
U nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou má nájemce právo smlouvu vypovědět pouze v případě, kdy dojde ke změně okolností natolik podstatných, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby v nájmu nadále pokračoval. Takovou změnou může být například nutnost změny bydliště z důvodu nového zaměstnání, zásadní změny rodinné situace (např. narození dítěte), nebo jiné obdobné okolnosti.
Kromě toho je nájemce oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby, jestliže se předmět nájmu stane nezpůsobilým k obývání, nebo pokud pronajímatel v přiměřené lhůtě neodstraní vadu či poškození bytu, které mu bylo nájemcem řádně oznámeno. V takovém případě dochází k ukončení nájmu okamžikem doručení výpovědi pronajímateli. Každý případ je nutno posuzovat individuálně, pokud si tedy nevíte rady, obraťte se na advokáta.
Potřebujete vědět, zda můžete někoho nahrávat bez jeho souhlasu? Pomůžeme vám s odborným posouzením vaší situace a zajistíme právní jistotu. Neváhejte se obrátit na advokátní kancelář.
Máte zájem o nezávaznou konzultaci?
Ochrana rodinného majetku aneb k čemu slouží svěřenský fond
